تواجه عائلة سعودية تحديًا بعد وفاة والدهم وتركه منزلًا في الرياض، إذ اختلف الورثة حول أفضل طريقة للتصرف بالعقار. فقرر البعض البيع لتعويض نفقات الأسرة، بينما فضّل آخرون الحفاظ على المنزل كاستثمار طويل الأجل.
ونظراً لذلك نقدم لك مقالنا لنوضح شروط بيع بيت الورثة في السعودية، والإجراءات القانونية وخدمات المحامي في حال امتنع أحد الورثة عن البيع فتابع معنا.
للمزيد من الدعم في إجراءات بيع عقار الورثة، تواصل مع محامي ورث عبر زر الواتساب أسفل الشاشة.
جدول المحتويات
شروط بيع بيت الورثة في السعودية
بيع العقار الموروث يخضع لشروط دقيقة تضمن حماية جميع الورثة، ويُحظر تجاوزه إلا بموافقة شرعية واضحة. وأهم الشروط هي:
- إثبات صك حصر الورثة: لا يجوز البيع قبل استخراج صك حصر الورثة الرسمي من المحكمة المختصة.
- إبلاغ جميع الورثة: يجب إبلاغ جميع الورثة والحصول على أذن من المحكمة عند وجود قاصر.
- التحقق من وضع العقار: التأكد من أن العقار غير موقوف أو منزوع الملكية وأن جميع الورثة مدونين في إعلام الورثة.
- توثيق عقد البيع من الورثة: يجب أن يُوثق البيع لدى كاتب العدل.
- سلامة البيع من الإكراه أو التغرير: لا يُعتد بالبيع الذي تم تحت ضغط أو تهديد أحد الورثة، ويمكن إبطاله نظامًا.
- خلوّ التركة من الديون المتعلقة بالعقار: لا يجوز التصرف بالبيت ما لم يتم سداد الديون أو التزامات متعلقة بالعقار، حسب المادة 198 من نظام الأحوال الشخصية.
إجراءات بيع عقار ورثة بالمزاد العلني
عندما يعترض أحد الورثة على بيع عقار موروث مشترك، يصبح البيع العادي غير ممكن، ويضطر بقية الورثة للجوء إلى القضاء لطلب قسمة إجبارية وبيع العقار بالمزاد العلني.
ويُعتبر هذا الإجراء من الحلول النظامية التي تضمن تحقيق العدالة ومنع تعطيل حقوق الورثة الآخرين. وقد نظّم نظام المعاملات المدنية السعودي هذه المسألة بدقة في المواد (628 حتى 633). والإجراءات النظامية لبيع عقار ورثة بالمزاد العلني تكون على الشكل التالي:
- رفع دعوى قسمة قضائية (قسمة فرز وتجنيب أو قسمة تصفية): يبدأ أحد الورثة، غالباً المتضرر من تعطيل العقار، برفع دعوى إلى المحكمة يطلب فيها قسمة المال المشترك، وإذا ثبت أن العقار لا يمكن قسمته عينياً بدون ضرر، تُحوّل الدعوى إلى قسمة تصفية.
- إشعار الورثة وتبليغهم رسمياً بالدعوى: تُلزم المحكمة المدعي بإشعار باقي الورثة، حتى الرافضين، لحضور جلسات القسمة، ويُعد غيابهم بمثابة إقرار ضمني بعد التبليغ القانوني الصحيح.
- ندب خبير رسمي لتثمين العقار: تُعيّن المحكمة خبيراً عقارياً لتقييم قيمة العقار السوقية بناءً على الموقع، المساحة، الاستعمال، والمزايا. هذا التقييم يُعد أساسًا لتحديد الحد الأدنى في المزاد العلني.
- إصدار الحكم ببيع العقار بالمزاد العلني: إذا تبين أن القسمة العينية غير ممكنة أو مجحفة، تصدر المحكمة حكمًا ببيع العقار عن طريق المزاد.
- الإعلان عن المزاد العلني رسميًا: يتم الإعلان عن العقار للبيع بالمزاد عبر الصحف المحلية أو المنصات الإلكترونية القضائية، مع تحديد موعد ومكان المزاد وشروط الدخول فيه، ويُسمح للجمهور بالمشاركة لضمان الشفافية.
- إتمام البيع وتوزيع الثمن على الورثة: يُباع العقار في جلسة المزاد، وتُودع حصيلة البيع في المحكمة، ثم يتم توزيع المبلغ على الورثة حسب أنصبتهم الشرعية بعد حسم أية ديون أو رسوم نظامية.
- توثيق البيع وتسجيله رسميًا: تُصدر المحكمة صك البيع النهائي باسم المشتري، ويُسجّل لدى كاتب العدل أو الجهة المختصة، ويُعتبر هذا بمثابة نقل ملكية نهائي وقانوني.
ما هي بنود عقد بيع عقار من ورثه؟
عقد البيع يجب أن يتضمن البنود الأساسية التالية:
- بيانات الأطراف: أسماء الورثة وكل مَن يمثّلهم بالاسم والرقم المدني.
- بيانات العقار: موقعه، وصكّه الشرعي، ورقمه في كَتاب العدل نظام تملك غير السعوديين….
- سعر البيع وطريقة الدفع: المبلغ الإجمالي، وأقساط الدفع إن وجدت.
- صيغة التنازل المشترك: نص واضح على تنازل جميع الورثة عن حصصهم لصالح المشتري.
- الإقرارات الضمانية: إقرار الورثة بعدم وجود مطالبات مستقبلية على العقار.
- تاريخ التسليم ونقل الملكية: تحديد موعد التسليم والإجراءات اللازمة لدى كتابة العدل.
المستندات المطلوبة لبيع بيت الورثة
تتضمن قائمة الوثائق:
- صورة البطاقة الوطنية لجميع الورثة وأولياء القصر.
- صك الإرث النهائي الصادر من المحكمة الشرعية.
- صك ملكية العقار الأصلي (الصك العقاري).
- وكالة شرعية للمفوّضين بالبيع إن وُجدوا.
- شهادة صلح ورثة موثقة من كتابة العدل تفيد موافقة جميع الورثة على البيع.
- تسجيل الطلب بالمحكمة إذا كان المزاد العلني هو الطريق المعتمد.
كيف يساعدك المحامي في بيع منزل الورثة مع رفض الوريث؟
عندما يرفض أحد الورثة بيع العقار المشترك، تتعقّد الإجراءات وتتوقف مصالح بقية الورثة، ما يتطلب تدخلًا قانونيًا دقيقًا يقوده محامٍ متمرس في قضايا الميراث والعقار.
وهنا تبرز أهمية المحامي في توفير الحلول النظامية والتمثيل القضائي الفعال لضمان حقوق الجميع وتسريع عملية البيع. ومن أدوار المحامي الأساسية في هذه الحالة:
- دراسة الحالة القانونية للعقار والورثة، يبدأ المحامي بتحليل وضع الملكية بناءً على صك الورثة وصك العقار، ويتحقق مما إذا كانت هناك أي عوائق قانونية مثل وجود قاصر أو شخص غائب أو معوّقات تتعلق بالتخارج أو الحقوق العينية على العقار.
- محاولة الوصول إلى حلول ودّية، يُجري المحامي مفاوضات مع الوريث الرافض لإقناعه بالتخارج أو المشاركة في البيع، وقد يعرض خيارات مثل تثمين العقار وتوزيع المقابل أو تقديم عروض شراء تعويضية تُرضي الطرف المعترض، ما يوفّر الوقت ويُجنب النزاع.
- إذا تعذر الاتفاق، يتولى المحامي التقدّم للمحكمة المختصة بدعوى “قسمة إجبارية” أو “طلب بيع بيت ورثة عن طريق المزاد العلني”.
- يتولى المحامي إعداد صحيفة الدعوى، تقديم المذكرات الجوابية، حضور الجلسات، والترافع أمام الدوائر القضائية، مع توثيق كل المراسلات والإجراءات لضمان سير القضية بشكل مهني.
- يطلب المحامي من المحكمة ندب خبير رسمي لتثمين العقار، ثم المطالبة بإدراجه في المزاد العلني وتوزيع ثمنه على الورثة، ويضمن إدراج حقوق الأطراف في قرار المحكمة النهائي.
بعد صدور الحكم، يتولى المحامي التنسيق مع الجهات المختصة (كتابة العدل، منصة إحكام أو وزارة الشؤون البلدية) لنقل الملكية وتوثيق البيع وتوزيع الريع حسب الأنصبة الشرعية.
الأسئلة الشائعة
نختم مقالنا الذي حمل عنوان: شروط بيع بيت الورثة في السعودية.
لنبين أن بيع عقار الورثة يتطلب التزامًا دقيقًا بالشروط النظامية، وتجهيز المستندات، وإجراء التوثيقات القانونية، وقد يتطلب الأمر اللجوء للمزاد العلني عند النزاع.
وبالاستعانة بمحامي أحوال شخصية مختص بقضايا الميراث والبيع لدى مكتب الصفوة يمكنك تجاوز المعوقات وحماية حقوق الورثة، وضمان نقل الملكية بيسر وسرعة تواصل معنا عبر صفحة اتصل بنا مباشرة.
أغني معلوماتك أكثر عن عدم تنفيذ الوصية في السعودية، أيضا حالات الحجب في الميراث في السعودية، كذلك اجراءات توزيع الميراث السعودية.
المصادر:
- نظام المعاملات المدنية.
- نظام الأحوال الشخصية.
محامي ومستشار قانوني +8 سنوات من الخبرة في تقديم الاستشارات القانونية والتقاضي وكتابة اللوائح القانونية في مختلف المجالات القانونية.